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張敬偉：不必把樓市一直當作穩增長的主引擎
近日，關於樓市的消息有點亂。
12月7日，《參考消息》引述外媒觀點稱，中國自新竹市銀行房屋貸款利率2010年以來經濟增長放慢有一半原因是住房建設的大幅下降，2016年這種影響會更加嚴重。
在此之前的12月3日，中國社科院財經戰略研究院發佈的《中國住房報告（2015-2016）》中指出，2015年，我國房地產市場的住房形勢超出預期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經濟增長貢獻幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23~24個月。與此同時，住房市場步入“結構性過剩”時代，內部結構失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三、四線城市供過於求”並存。
但從12月1日發佈的數據看，百城住宅均價連續4個月同比環比雙漲，似乎有“暖冬”意味。
如何評價中國樓市？不同的觀察視角和立場會得出不同的結論。但筆者以為，緊盯樓市的“好”與“壞”，並未切中中國樓市的關節點。放不下樓市才是不合時宜的老思維。
決策層下定決心調結構，樓市正是被調整的對象。在此背景下，樓市顯然已不是穩增長的主動力瞭。
樓市政策的調整是從去年開始的。今年則有“3·30”和“9·30”兩個新政。前者將二套房首付比例降低至四成，後者則對非一線城市下調首套房首付比例。此外，還有公積金房貸政策的放寬，以及央行的5次降息。再加上“支持居民自住和改善性住房需求”的提出，很多觀察者認為政策面在重拾樓市刺激政策，以緩解穩增長壓力。
看似如此，實則不然。相關政策的釋放，更多的是彌補以往樓市市場化的不足，以及最大限度地釋放剛需和改善性住房需求。至於貨幣政策的調整，並非是為樓市所設計，而是基於宏觀經濟的大局。更重要的是，2008年後政策主導下的“黃金五年”，嚴重地消耗瞭中國樓市未來很多年的需求，成為過剩產能的典型標志。由此看來，看似“刺激”的一攬子樓市利好政策，其實根本目標隻有一個：消化庫存。
庫存之量有多種統計版本，但基於統計口徑的不同，很難獲得確鑿的數據。《中國住房報告（2015-2016）》給出的答案是，現房庫存去化需23~24個月。英國《金融時報》推算的全國庫存消化周期（批準預售口徑，包含在建和竣工），大約是30個月左右，接近有存量數據的三線城市水平。作為參照，目前一線城市的庫存消化周期大約是10個月。
綜合地看，中國樓市消化掉積累的庫存，大抵還需2年。消化庫存的重點是三、四線城市——這也和國傢統計局每個月的統計數汽車貸款台南南區汽車貸款字契合。
因而，從去年到今年，乃至未來兩年，政策面推出更強的樓市利好，也不是為瞭穩增長，而是為瞭消化庫存，即為瞭調結構。
正因為如此，11月10日，習近平主席主持召開中央財經領導小組第十一次會議三重房屋增貸時強調，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。11日的國務院常務會議，李克強總理強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。
決策層如此明示，市場不必再有樓市“黃金時代”的奢望與幻想。然而，樓市雖然不再是穩增長的主動力，其未來也不會悲觀，將會進入平穩發展的新常態。大拆大建的功利粗放將轉型為理性集約，政府主導的樓市也將讓位於市場調控。中國13億人口的大市場，加之人口政策的調整，未來樓市總體而言還是向好的。
不過，13億人的樓市消化能力，不是撒胡椒面式的均勻消費，而是有選擇性地釋放需求。伴隨著戶籍制度的改革，大部分人還是選擇到發達地區工作和生活。在此形勢下，欠發達地區和中小城市的房地產市場，將處於萎縮態勢。這就要求中小城市的治理者和開發商，對樓市開發要謹慎和節制。但不管是大城市還是中小城市，樓市刺激經濟增長的功能都會弱化。
（作者為察哈爾學會研究員）
本文來源：每日經濟新聞
新聞來源http://money.163.com/15/1208/01/BA9CLEHF00253B0H.html
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